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胀----我们的2010(十三)

三联生活周刊


  
   
管不住的房价

    如果将2010年称为“史上最强的地产调控年”,应该是没有太大争议的,政府在这一年针对房地产调控手段之多之严,超过房地产市场发展12年来的任何一年。但最终调控的效果如何?在年底可以做一个较为清晰的回顾。
   
    今年4月中旬,国务院研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施,具体包括“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等。除了信贷手段之外,更有限制外地人购房等行政色彩浓厚的措施。
   
    与历史上任何一次地产调控一样,政策出台后,短期内很快就产生了效果,很多购房人士陷入观望,房地产市场的成交量迅速下降。但是,令人意想不到的是,以北京为首的一线城市,房价没有出现下跌,但是房租却迅速上涨,一些暂时买不起房的低收入人群反而成为此次地产调控的受损者。随着房地产开始进入传统“金九银十”的销售旺季,房地产市场重新出现量价齐升的势头,接近年底时反弹势头更加明显。从成交量来看,国家统计局的数据显示,今年1~11月,全国商品房销售面积8.25亿平方米,同比增长9.8%,11月当月的销售面积同比增长14.5%,环比10月份增长9.0%。从成交价格来看,11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,其中一线城市的涨幅更大,比如北京市,11月份全市房屋销售价格同比上涨9.1%,其中新建住宅销售价格同比上涨14.3%,二手住宅交易价格上涨3.9%。
   
    如果以1998年作为中国房地产的起点,至今正好是12年。在过去的12年里,政府在房地产市场的调控之密集,与实际收效之微形成鲜明反差,房地产市场更是成为民怨沸腾之地,其中关键因素不在于政府管得太少,而是管得太多。
   
    房地产调控失败并不在于调控手段不当等具体的技术性问题,一方面在于政府对房地产市场在中国经济中定位的不明确,另一方面在于政府对自身在房地产市场所扮演角色的定位不明确。其实,1998年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布从1998年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化,这标志着中国的房改正式启动。《通知》的核心内容是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”,具体措施包括“高收入者购买商品房,向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次”。
   
    但随着房地产成为重要经济支柱,后来的发展明显偏离了房改的初衷。2003年,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》确认了房地产“已经成为国民经济的支柱产业”,明确提出加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例。1998年房改之初原本计划以“经济适用房为主的住房供应体系”,至今所占比重只有5%左右,而商品房所占比重超过90%。政府对房地产市场的定位,已经注定了今后房价调控的难度。(编辑:Shannon)



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