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德国城市的和谐救赎(一)

作者:冯禹丁 来源:《商务周刊》


  
    30年间德国平均房价仅上涨60%,而同期个人收入增长3倍;过去10年里,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。而同期欧洲各国楼市无不大涨,伦敦同等规格的楼价比柏林高出10倍以上。
   
    作为一个制造业为主的工业大国,德国在改善环境、改造老工业区等方面的特立独行,也为世人提供了一个值得研究的样板
   
   
没有高房价的城市化

   
    看上去,德国房价与其城市规模一样显得有些“特立独行”。1977年至今的30年,除了人口衰减、城市化进程基本完成和住房供求均衡之外,德国房价不涨之谜的很多其他原因颇值得镜鉴。首先是德国宪法第20条规定,“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”,政府把为国民提供住房保障作为其首要目标之一。德国政府每年会拿出专款补贴国民住房,86%的德国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴,低收入者在德国可以申请租金低于成本的“福利住房”。德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套,占到全德家庭总数的约41%。尽管德国地方政府掌握着大量公有土地和公房,但从不以“土地财政”作为政府“提款机”。德国也鼓励自建房、合作建房,以打破开发商对房屋供应的垄断,政府对合作社建房给予低息贷款、税收减免和补贴租金等多方面的政策支持,合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
   
    柯茂庭是德国科隆人,他介绍在德国城市里,教堂周围的房子最高只能建三到四层,出于对一些建筑保护的考虑,德国北部一些地区甚至屋顶是什么颜色都要遵守一定的规定。
   
    德国政府对楼市投机严厉约束,对地价、房价、房租等实行独立评估的“指导价”制度。根据德国法律,房价超过“指导价”20%即为“超高房价”,构成违法,卖方可能面临最高5万欧元的罚款;一旦被认定超过50%,则为触犯《刑法》的“房价暴利”,最高可判三年徒刑。在德国买卖房地产先要交评估价值1%----1.5%的不动产税和3.5%的交易税,买卖获利要交15%的差额赢利税。高企的交易成本使“全民炒房”风潮在德国难有土壤。
   
    其次,是否拥有一套住房并不构成德国人的一种社会身份象征和心理安全感的来源,即使房价如此之低,德国的自有住房率也只有42%,近60%的德国人选择租房而不买房。这也得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。德国有严格的《租房法》,规定三年内房租不能提高超出20%,否则违法。而且所有超过5万人口的城市都要确定该地区的“租房价格表”,每两年更新一次,如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%,则就作为“房租超高”论,遭到巨额罚款,超出50%者构成“房租暴利”的犯罪行为。此外,《租房法》还对房屋中介欺诈等行为进行了严格规制,各种房客联盟的活跃也使得这个市场非常透明。因此在德国租房的安全感并不亚于买房,数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。
   
    虽然已经是跨国公司里的高管,柯茂庭来中国工作前,一家人也住在一套租来的公寓里。他说:“在德国,人们的观点不是非得要买一栋房子、有自己的房子才行,这个观点的确和其他国家的人不太一样。” (编辑:Shannon)



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